新聞中心
新聞中心新聞詳情
文章來源: 閱覽次數:4087 次 發布者:發布時間:2004/6/25  打印本頁
建材價格上漲對建筑業、房地產業的影響綜述
    最近,幾百名農民工在包工頭的帶領下,來到北京市昌平區的名佳花園住宅小區,封鎖了一棟剛剛竣工的商品房,一部分民工甚至還在樓里安營扎寨住了下來。這是400多名民工為討要被拖欠的工資所采取的行動。經調查發現,400多名民工近1年沒拿到被拖欠工資的直接原因是,開發商、施工企業、勞務公司對合同以外的增價款,即鋼鐵、水泥等建筑材料漲價等因素產生的工程價款談不攏。
    2003年以來,我國鋼材、水泥等主要建筑材料價格出現大幅上漲,達到了1997年以來的漲幅之最。建材價格的不斷攀升,不但對建筑施工企業和房地產開發企業的生產經營活動帶來了極大的影響,甚至波及到解決拖欠農民工工資和拖欠工程款等問題。像名佳花園項目造成的拖欠就是最典型的例子。
    目前,盡管鋼材、水泥的價格已大幅回落,但建材漲價帶來的影響將會在相當長一段時期內顯現。為了了解建材漲價對建筑業及房地產業的影響,提出應對風險的措施,建設部組織有關人員對此進行了調研。
    建材漲價對建筑業的影響
    近十年來,由于鋼材、水泥等建筑材料價格基本平穩,使得建筑企業很少考慮價格上漲可能帶來的風險。為了爭取到工程建設項目,大部分建筑企業在投標合同中基本沒有風險系數一項,也沒有對建材價格的上漲如何調整的條款。
    調研結果顯示,此次建材價格的上漲,對采用固定價格合同形式的建筑企業影響最大。主要表現在:
    建筑工程造價大幅提升,部分建筑企業虧損加劇
    由于鋼材、水泥等主要建筑材料價格全面上漲,工程項目成本增加,直接提高了工程造價。一路攀升的建材價格對飽受工程款拖欠、墊資施工、招投標壓價之苦的施工企業來說,無疑是雪上加霜。
    調研組在調研中發現,由于材料價格上漲,采用固定合同的建筑企業成本普遍提高了10%~20%,有些企業還面臨著嚴重虧損。如浙江巨星建設集團公司的施工項目——東方明珠園,建筑面積12萬平方米,合同造價8555萬元,而實際造價達9685萬元,每平方米虧損達94元;浙江中實建設有限公司的施工項目——中實東昌苑,合同造價為6731萬元,實際造價為8315萬元,每平方米虧損高達151元。
    建筑企業資金緊張,拖欠現象將加劇
    建材價格一路上漲,導致工程成本不斷增加,再加上鋼材生產企業普遍要求先付款后供貨,要求施工單位墊付更多的流動資金,致使施工企業資金緊張的矛盾加劇。特別是一些中小企業“資金鏈”出現斷裂,將產生對農民工工資和其他材料款的新拖欠,使正在進行的清欠工作難度增加。
    延誤工期,影響質量
    為規避漲價而帶來的風險,一些施工企業有意放慢施工進度或干脆停工,導致工期拖延,甚至出現“半拉子”工程或“馬拉松”工程;有些素質較差的包工頭甚至以次充好,偷工減料,影響到工程質量。調研組在調研中發現某市的一個建設項目,以低于成本價l000萬元的價格中標,建設過程中由于成本居高不下,施工方只好偷工減料,在用材上以次充好、節約開支,項目竣工驗收時才發現少建了一層,并且由于水泥標號不合格,硬地面出現了水泥揚塵問題。
    結算困難,矛盾突出
    由于建材價格上漲導致工程實際造價大大超過合同造價,施工企業要求投資方提高工程造價,而投資方很難同意,而由此將可能帶來一系列問題。北京昌平名佳花園項目就是一個典型的例子。由于大多數政府投資工程的合同是采用工程量清單報價,最低價中標,漲價風險未列入合同,由于沒有政策依據,投資難以追加,致使甲乙雙方矛盾增加。調研組在調研中發現,哈爾濱市超過80%的項目由于建材價格上漲的影響,到了施工期沒有開復工,甲乙雙方處于協商僵持狀態中。其中,政府重點工程合同約30萬平方米,占固定價格合同的80%左右。
    建材漲價對房地產業的影響
    調研組發現,在甲乙雙方簽訂的合同中,由甲方采購建材的約占20%。建材價格的上漲,導致建安造價上升,一方面出現了部分地區商品房價格上漲的連鎖反應;另一方面增加了開發企業的經營成本,企業利潤空間受到擠壓。
    導致商品房價格不同程度地上漲
    由于商品房價格構成受多種因素影響,建筑材料在商品房價格構成中占比例差別較大,建材價格上漲對商品房價格影響也不同。調研結果顯示,在房地產市場比較活躍的地區,建材價格的不斷上漲刺激了購房者的心理預期,房屋需求不斷增加,導致了房價的提升。
    經濟適用房和回遷房開發困難,廉租房建設成本提高
    由于部分地區的經濟適用住房價格是政府限價,利潤固定為3%。調研組發現,在建材價格上漲后,房價難以調整,開發企業的經營成本增加很大,影響了企業開發經濟適用房的積極性,將有可能減少經濟適用房供應數量,甚者會影響到工期和工程質量。如北京市回龍觀經濟適用房的價格為每平方米2660元,是5年前政府定的價格,由于鋼材等建筑材料價格的大幅上漲,使企業開發經濟適用房已無利可圖,甚至虧損。同時,由于建筑材料價格上漲,廉租房的建設成本也將超出投資預算,增加的投資缺乏資金來源渠道,廉租住房建設也陷入困境,影響了政府向社會和低收入家庭承諾的按期實現。
    建安成本增大,部分開發企業盈利空間縮小
    調研結果顯示,受建材漲價因素影響,各地區不同類房屋的建安成本普遍呈上升趨勢,對建安成本總體影響在每平方米40~300元之間不等。其中對中小城市,影響單方造價在每平方米40~100元之間,對大城市影響每平方米100~200元之間。如成都市建安成本每平方米上漲了70元左右,北京市上漲了150~300元左右。對于多層混合結構,用鋼相對較少,對建安成本影響較小。而對剪力墻、框架結構的工程,由于用鋼材量較大,對成本影響也相對較大。如對北京市高層建筑的成本影響達到每平方米超過了200元。
    調研組認為,雖然從總體上看,目前我國房地產開發企業的利潤空間較大,但對部分房價較低、建安成本占房價比例較大、價格沒有上漲空間的地區來講,開發企業需要自行消化漲價成本,資金周轉困難,面臨較大壓力。特別是對于已預售的商品房,價格很難調整,對開發企業的利潤影響更大,有的甚至出現虧損,影響了企業償還銀行貸款和按期交房的能力,帶來新的金融風險。
    避免風險的建議
    盡管國家對鋼鐵等某些投資過熱行業進行了宏觀調控,但由于調控的效果要在相當長時間內才能有所反映,加上建筑施工投資大、周期長等特殊性,在未來相當長一段時期內,建材漲價所帶來的影響都可能揮之不去。像本文開頭名佳花園項目所引起的糾紛決不會僅僅是個例。為此,調研組建議:
    加強建筑材料價格信息發布工作。工程造價管理部門應對建筑材料價格變動的情況進行跟蹤、監測、分析、預警和預測,及時公布主要材料價格的變動信息,為建筑市場提供信息指導。
    加強對原材料供應市場的宏觀調控。在原材料供求關系緊張,價格快速持續上漲,并波及到全社會物價水平的情況下,政府應采取必要的措施,對鋼材等材料的出廠及銷售價格進行適當的調控,防止囤積居奇、哄抬價格。
    加強對招投標合同的正確引導和管理。政府應明確規定建設合同必須增加有關風險條款的內容,保障甲乙雙方對等的權利與義務,保障建設工程的施工質量和施工單位的正常工程建設。對于投資額巨大、建設期長的重大工程,應在清單報價基礎上明確一定時期后須隨市場信息價進行調整。同時在合同示范文本中要對不可抗力、不可預見因素給予明確解釋和說明。
    建立政府投資工程的應對機制。為了確保工程質量和工程進度,各地應加強對政府投資工程的管理,提出建筑材料價格上漲幅度過大時的應對機制,包括:一是在工程結算時,以合同為基礎,按相應專業和地方造價管理部門的有關規定,由工程承包和發包雙方本著公平合理、實事求是的原則,協商解決價格上漲的負擔問題。已辦理工程竣工結算的,不再調整;二是提高工程款支付比例,緩解建筑企業資金困難;三是出臺獎勵辦法,對按期、按質完工的企業予以適當獎勵,以保證工程進度和工程質量。
    對于經濟適用住房價格要及時進行調整。政府應根據市場供需情況,每年公布一次指導價。遇到重大變化時應及時作出政策及價格的調整,以確保房屋工程質量和一定規模的市場供應量,保障低收入居民家庭買到合適、稱心的住房。
    加大對工程質量的監管力度。引導企業依法搞好工程款結算兌付,避免影響工程質量和由此引發的社會矛盾。
服務熱線

周一到周五 : AM 9:00 - PM 6:00
服務熱線

公司地址 : 云南省昆明市珥季路大都國際一期A座20樓
銷售熱線 : 0871-63128066/64116568
技術咨詢 : 400-878-7068
投訴電話 : 400-878-7068
郵      編 : 650041
關注我們



Copyright 2004 - 2020 Yntogether Co., Ltd. All Rights Reserved 滇ICP備:13002004號-2    技術支持:云南特蓋則科技有限公司
手机在线中文字幕乱码_无码手机线免费播放三区视频_在线不卡日本v二区三区18